Avaliação de opções de ações

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Avaliação de opções de ações
Haverá um debate justo e equilibrado antes de qualquer decisão ser tomada e isso inclui recursos iguais para que ambos os lados colocem os argumentos a favor e contra a proposta?
Os inquilinos receberão um voto em uma cédula formal sobre transferência de estoque, PFI e ALMOs?
Os inquilinos receberão uma opção clara e imparcial de permanecer como inquilinos do conselho, usando recursos existentes, investigando empréstimos prudenciais e continuando a campanha para ganhar a quarta opção? Isso não deve ser descrito como 'Stay as you are', mas 'Usando recursos existentes e continuando buscando recursos adicionais'.
FINANÇAS DO CONSELHO.
Os inquilinos viram os detalhes da "pesquisa de condições de estoque", os resultados concordam com a experiência própria dos inquilinos de propriedades / trabalho que eles conhecem ou o conselho exagerou os problemas para justificar a venda de casas, PFI ou ALMO?
Quanto é o custo total para atender ao Padrão das Casas Decentes, quanto disso o Conselho pode conhecer os seus próprios recursos, qual é a lacuna (se houver?)
Se o conselho acredita que os recursos existentes não serão suficientes para atender ao Padrão de casas decentes até 2018 quanto tempo demoraria para alcançar o padrão?
Se os recursos existentes são insuficientes, o que o trabalho não seria concluído e a importância desse trabalho para os inquilinos?
Se os cálculos relativos ao Padrão Decente de Residências tiverem sido feitos há algum tempo atrás, o conselho modelou o efeito das mudanças no Subsídio de Gerenciamento e Manutenção introduzido no último ano (um aumento em 03 de setembro, 04 de novembro) e quanto extra recursos isso lhes dá?
Qual o dinheiro que o Conselho recebe todos os anos das vendas de "direito de compra" e é 100% do dinheiro que retém reinvestido na habitação do conselho?
Quais são as dívidas do conselho e se o governo cancelou dívidas pendentes para todos os conselhos - não apenas aqueles que transferem - que melhoria isso faria para a posição financeira do conselho e sua capacidade de usar empréstimos prudenciais?
O conselho investigou o potencial do empréstimo prudencial para arrecadar dinheiro para atender ao Padrão das casas decentes?
Quão importante para os inquilinos locais são os objetivos específicos estabelecidos no Padrão de Casas Decentes e os inquilinos têm a oportunidade de avaliar os benefícios de encontrar Casas Decentes contra as desvantagens da transferência de estoque, PFI ou ALMOs.
Quanto das Aprovações de Crédito Básicas que o Conselho recebe do governo usa para melhorar seu estoque de habitação a cada ano?
O que é a valorização do Mercado Tenanted do estoque e o fato de dar as casas longe aos preços derrubados representa um bom valor para o dinheiro?
Quanto o conselho estima que os custos de transferência da transferência sejam?
Quanto o conselho realmente ganhará como uma quantia fixa através da transferência, depois que os custos de instalação e a dívida são levados em consideração (se alguma coisa) e o que eles planejam gastar isso?
Quantas "estrelas" tem o conselho para os seus serviços de habitação e pode o ALMO realisticamente esperar alcançar as duas estrelas necessárias para ganhar investimento?
Quanto serão os custos de consulta e criação do ALMO?
INICIATIVA DE FINANCIAMENTO PRIVADO (PFI)
Impacto na acessibilidade: qual será o custo para os inquilinos de pagar a manutenção em curso ao longo de trinta anos para o contratado da PFI?
O que é o registro passado do conselho de policiais contratados privados, eles têm experiência de policiar qualquer coisa comparável a um contrato da PFI e como eles pensam que serão capazes de impor um contrato PFI complicado com um consórcio importante quando muitos dos principais departamentos do governo falharam de forma singular ?
Se um consórcio privado assumir a gestão de uma (s) propriedade (s) / rua (s), como os inquilinos poderão manter a administração em conta?
Cobrança das contribuições dos arrendatários: quanto os inquilinos devem pagar para subsidiar o trabalho realizado em benefício dos arrendatários na propriedade (s) da PFI?
"QUARTA OPÇÃO" PARA A CASA DO CONSELHO.
Foi informado aos conselheiros e inquilinos sobre as discussões que se realizam com os Ministros para garantir uma "quarta opção" para habitação do conselho - investimento direto como alternativa às três opções de transferência, PFI e ALMOs?
O que o conselho fez para apoiar esta proposta?
O que os deputados locais fizeram para apoiar a quarta opção e assinaram a moção do início do dia no Parlamento?
Os inquilinos estão cientes de que, embora o governo esteja fazendo declarações negativas (ele continua mudando o tempo todo), eles já deram lugar a "Daylight Robbery", empréstimos prudenciais e avanços consideráveis ​​entre John Prescott e vários representantes durante as negociações em setembro. Muitas pessoas esperam que essas negociações retomem.
Os inquilinos e os conselheiros estão cientes de que a quarta opção é apoiada por inquilinos em todo o país, todos os principais sindicatos e o TUC, a Associação de Governo Local e muitas autoridades locais e um número crescente de deputados?
Últimas opções de compra de ações para a Inglaterra (janeiro de 2008)
Folha de cálculo que mostra a política de opções de ações do conselho (última atualização: janeiro de 2007)
Folha de cálculo que vota quando (sempre sujeita a alterações por conselhos).

Avaliação de opções de ações.
Um novo livro comemora 20 anos de transferência de estoque. Mas há um futuro para os provedores de habitação que adotam casas do conselho? Sim, diga os autores do livro. Não, diz um fã de alojamento do conselho.
A transferência de estoque ainda é atraente, dizem Hal Pawson, professor de habitação da Universidade Heriot Watt e David Mullins, professor de habitação da Universidade de Birmingham.
Após duas décadas de transferências de estoque, a habitação do conselho tornou-se uma coisa do passado em quase metade das autoridades locais da Inglaterra. No País de Gales, praticamente desprovido de transferências até 2006, vimos um aumento tardio da atividade, com votos 'sim' agora registrados em mais de um terço de todos os conselhos.
No entanto, em toda a Grã-Bretanha, a dinâmica de transferência estava a variar durante vários anos antes da publicação de 2009 dos planos de reforma da conta de renda da habitação do governo, foi amplamente aclamado ao soar a morte para transferência de estoque.
"Sob as reformas planejadas da HRA, uma redistribuição da dívida habitacional entre os conselhos de inglês veria a criação de um regime financeiro autofinado e supostamente sustentável para habitação do conselho. Supondo que os planos sejam levados adiante pelo governo da coalizão, qualquer retomada das transferências na escala observada no período de 1998 a 2006, parece improvável. No entanto, com um quarto de organizações de gerenciamento sem compromisso definidas para favorecer a transferência (Inside Housing, 30 de abril) e quatro atualmente em conversão para status de associação de habitação (Inside Housing, 7 de abril), a opção claramente tem algum recurso.
"Na verdade, existem vários cenários que podem resultar em um novo avivamento do processo de transferência. Primeiro, a reforma da HRA ainda está longe de ser um acordo feito. Continham os riscos que o plano poderia fundar - quer por falta de compromisso ministerial, quer porque certos conselhos individuais acreditam em sua dívida aumentada de acordo com o acordo proposto. Se o acordo se dobrar, muitos conselhos poderiam se apressar para a transferência para financiar a manutenção do padrão de casas decentes.
"Em segundo lugar, muitos ALMOs têm o gosto pela independência (semi) e podem tentar persuadir os conselhos de que os inquilinos podem não devolver o retorno ao controle do conselho pleno, mesmo que essa seja a preferência da autoridade. Espera-se que qualquer alteração proposta nos arranjos gerenciais precise de um endosso de inquilino semelhante ao que autorizou o estabelecimento original da ALMO.
"Terceiro, mesmo supondo que o pacote de reforma HRA prosseguir como planejado, os conselhos ainda dependerão das alocações de capital do governo central. Nesse sentido, as maiores liberdades financeiras de que vivem as associações de moradias podem continuar a exercer atração para os conselheiros municipais, particularmente porque contemplam o investimento necessário para atender aos padrões crescentes de eficiência energética para casas existentes.
"Em quarto lugar, dada a crise das finanças públicas nos próximos anos, o Tesouro pode muito bem ver as transferências de ações de" valor positivo "como uma tentadora oportunidade de ganhar dinheiro com ativos estatais. Os recibos de capital resultantes podem ajudar a equilibrar os livros nacionais e essas transferências podem até ser "vendidas" para os conselhos relevantes e seus inquilinos para financiar novas construções de casas acessíveis.
"Finalmente, a transferência de estoque (particularmente no nível da propriedade) se encaixa bem com o ideal da" grande sociedade "do primeiro-ministro David Cameron. Transferir carrilhões com vários objetivos declarados do governo de coalizão, incluindo dar às comunidades mais poderes, encorajando as pessoas a desempenhar um papel ativo em suas comunidades - já foram desenvolvidos modelos cooperativos e de transferência mútua.
"A transferência de habitação é facilmente o veículo mais sustentável para o empoderamento da comunidade através da transferência de ativos, devido à renda de renda confiável associada a esse bem.
"Por todas estas razões, continua sendo possível que as reivindicações do desaparecimento do terminal de transferência de estoque sejam mal colocadas".
Após a habitação do conselho: os novos proprietários sociais da Grã-Bretanha, de Hal Pawson e David Mullins, são publicados pela Palgrave Macmillan.
Nada toca a responsabilidade democrática, diz Paul Price, membro do conselho executivo da Associação de Conselheiros Permanentes e diretor da Câmara do Conselho Tendring.
A habitação do Conselho está pronta para um retorno. O fato é que, apesar de 30 anos com dificuldades políticas e financeiras empilhadas decididamente contra a retenção de estoque, mais de 1 milhão de residentes na Inglaterra escolheram sua autoridade local como seu senhorio.
"A adesão à Associação de Habitação do Conselho Retido cresceu rapidamente desde que o corpo foi lançado com um punhado de membros em 2006. Ele agora conta com mais de 50 conselhos de todos os matizes políticos. Os benefícios de possuir e gerenciar propriedades diretamente são cada vez mais evidentes.
Atualmente, as autoridades estão construindo novas casas pela primeira vez em décadas e, com um sistema de financiamento mais justo no local, a habitação do conselho pode ser uma opção de habitação popular, econômica e sustentável novamente no futuro.
"A quarta conferência anual de inquilinos e residentes de ARCH, hospedada no mês passado pelo Conselho de Birmingham, mostrou a força do sentimento entre as pessoas que vivem em casas das autoridades locais.
"A habitação do Conselho tem um lugar vital no coração das comunidades. O relatório de pesquisa ARCH e Associação de excelência no serviço público sob um mesmo teto: os benefícios holísticos da habitação do conselho retido, mostra como os retentores de estoque estão entregando valor social, ambiental e econômico para além do seu papel habitacional.
"Manter a habitação em casa se encaixa perfeitamente com a regeneração, o planejamento, a coesão da comunidade, o desenvolvimento econômico, a luta contra o sem-abrigo, as considerações ambientais, a melhoria da saúde e do bem-estar, abordando o comportamento anti-social e toda uma série de outras prioridades.
"Isso foi evidenciado em estudos de caso no relatório, que analisou uma série de autoridades, incluindo Canterbury, Warwick, Wandsworth e West Lancashire. Estes demonstram como o pessoal que trabalha dentro de uma única organização pode estabelecer uma ligação mais estreita para oferecer serviços verdadeiramente "unidos".
Entrevistas com inquilinos também revelaram como o envolvimento nas decisões sobre suas casas tem sido um catalisador para o envolvimento na melhoria de outros serviços locais.
"Ninguém duvida das conquistas das associações de moradias e ALMOs. Mas onde os inquilinos decidiram que querem um senhorio da autoridade local responsável pela democratização, eles não devem ser penalizados por essa escolha.
"A publicação da Fundação Joseph Rowntree, do ano passado, mostrando resultados positivos de transferência para associações de moradias, disse que, desde 1988, o programa de reparos coletivos das associações foi facilitado pelo financiamento de cerca de £ 24 bilhões. Um relatório do comitê de contas públicas da Câmara dos Comuns desta primavera destacou que os retentores de estoque tinham que atender o programa de casas decentes fora de seus próprios bolsos, enquanto os conselhos que tomavam a transferência de estoque ou as rotas da ALMO receberam fundos adicionais. Continuou dizendo que, embora as ALMOs tivessem gastado mais por propriedade em melhorias do que aquelas que mantiveram estoque, não demonstraram melhor valor para o dinheiro.
"Estamos ansiosamente esperando as notícias da revisão da habitação no âmbito do novo governo da coalizão.
"Dar controle aos conselhos sobre os recursos levaria a necessidade de transferência de estoque. Permitiria que as autoridades locais respondessem às necessidades locais de habitação de uma forma que também ajudasse a alcançar objetivos sociais, ambientais e econômicos locais mais amplos.
"A ARCH continuará a fazer o seu caso em nome desses um milhão de inquilinos - e esperamos que o novo ministro da habitação tenha o senso de ouvir".

Avaliação da opção no reinvestimento de estoque.
Este artigo é uma série de pesquisas sobre a avaliação do investimento habitacional, que pode ser baixado da m3h. co. uk. Este analisa as avaliações de opções sobre o re-investimento em ações.
Re-investimento em ações.
A maioria do estoque de associação de habitação foi desenvolvido desde a década de 1970, quando a concessão de associação de moradias ficou disponível. Existem alguns fideicomissos e almshouses muito mais antigos criados por filantropos, como Peabody, Guinness Trust e Samuel Lewis Trust, mas estes representam apenas uma pequena proporção do estoque de habitação social. Como resultado, o estoque de associação habitacional tradicional (com exceção das transferências voluntárias de grande escala) geralmente é muito mais jovem do que a habitação do conselho.
À medida que esse estoque envelheceu, os gastos em re-investimento para mantê-lo até os padrões modernos e substituir componentes de construção desgastados cresceram rapidamente. É provável que esta seja uma tendência contínua, com mais ênfase nas estratégias de gerenciamento de ativos na manutenção de propriedades em uma condição cabível decente e proporcionalmente menos gastos em novos desenvolvimentos. O Decent Homes Standard focalizou a atenção nesta área.
A avaliação dos esquemas de reinvestimento de ações é muito semelhante a qualquer outra avaliação do esquema, com o objetivo de garantir que o investimento seja feito com sabedoria e não prejudique a viabilidade financeira da associação de habitação. Difere em duas áreas. Em primeiro lugar, a associação tem uma série de opções para avaliar, em vez de apenas uma. Em segundo lugar, a avaliação é susceptível de colocar mais ênfase em fatores não-financeiros, além dos financeiros, alguns dos quais são explorados na segunda parte deste livro. No entanto, ao analisar a atractividade financeira de diferentes opções, as mesmas técnicas devem ser usadas como em qualquer outra avaliação de viabilidade financeira.
Estratégia de gerenciamento de ativos.
O re-investimento de ações deve ser parte de uma estratégia de gerenciamento de ativos, com o objetivo de manter o estoque em uma condição de arrendamento para atender às necessidades de habitação a longo prazo. Gerenciando os Ativos: um guia introdutório de gerenciamento de ativos para associações de moradias, publicado pela Federação Nacional de Habitação, explica isso com mais detalhes.
Isso começa com uma apreciação da demanda pela habitação, e o crescimento esperado, ou cair nessa demanda, que por sua vez é afetada pela economia local. Qual é o mercado para cada tipo de alojamento fornecido e cada grupo de necessidades especiais é servido em cada área onde a associação opera, e isso provavelmente aumentará? O que outras organizações estão atendendo a essa necessidade, e como elas provavelmente crescerão ou mudarão nos próximos trinta anos?
Em áreas de baixa demanda, ou onde a demanda por tipos específicos de habitação provavelmente cairá, pode ser necessário considerar usos alternativos, ou a venda ou demolição de estoque excedente, em consulta com a autoridade local e seus planos de sustentabilidade comunidades. A avaliação da demanda em relação à sustentabilidade a longo prazo é tratada de forma mais completa na Parte 2 do & ldquo; Investment Investment Appraisal & rdquo; publicado pela Federação Nacional de Habitação.
Condição de estoque.
Os levantamentos de propriedade podem fornecer uma avaliação de quais propriedades falham ou provavelmente falharão no Padrão de Casas Decentes ou em quaisquer outros requisitos regulamentares nos próximos trinta anos, e o custo provável de trazê-los ao padrão.
Essas pesquisas também devem fornecer informações suficientes sobre a idade e condição dos principais componentes do prédio em cada propriedade para prever a demanda por reparos e renovações para mantê-lo em condições razoáveis. Isso é feito usando o cálculo do custo do ciclo de vida: projetando as reparações e renovações necessárias para cada componente de construção nos próximos 30 ou mais anos a preços atuais e somando esses custos para dar um total total em cada ano para cada propriedade.
O valor presente líquido das reparações de previsão em uma propriedade é um indicador útil. Ao classificar propriedades no NPV de seus futuros reparos, é possível identificar as propriedades que podem não ser econômicas. Estes devem ser submetidos a uma avaliação de opções. O VPL médio da renda líquida para o estoque, excluindo os principais custos de reparo e incluindo os custos médios do serviço de empréstimo, pode fornecer um bom ponto de partida para desencadear uma avaliação de opção.
A combinação de previsões de reparação de longo prazo para todo o estoque dá uma previsão dos gastos necessários para mantê-lo em condições de longo prazo. Isso deve incluir qualquer custo (para consultores, etc.) e passivos de IVA.
Devido ao perfil de idade do estoque, é muito pouco provável que resulte em uma distribuição uniforme das despesas ao longo dos trinta anos: provavelmente haverá picos e calhas, conforme ilustrado pela previsão de grandes reparos para uma grande associação de habitação em Londres.
Atender a demanda por grandes reparos.
O envelhecimento é um processo contínuo. Todos os anos é necessária uma certa quantidade de trabalho para lidar com o envelhecimento natural do estoque, substituindo os componentes de construção desgastados no final de sua vida útil e elevando as propriedades aos padrões modernos em termos de regulamentos atuais de construção, eficiência energética e o padrão Decent Homes.
Sob as regras da SORP, alguns re-investimentos podem ser capitalizados e baixados ao longo de um período de anos, e alguns são cobrados como despesa de receita no ano em que ocorre. Quando isso faz com que as despesas de receita em qualquer ano sejam elevadas ou excedam os rendimentos, isso poderia violar as covenidas de empréstimos da associação. Os bancos geralmente concordam com uma renúncia onde este é claramente o resultado de investimento cuidadosamente considerado nos ativos que fornecem a garantia de seus empréstimos.
Em termos comerciais, esses custos devem ser atendidos a partir do aluguel. Os picos e depressões na quantidade de trabalho exigida em diferentes anos terão impacto no fluxo de caixa, que pode ser atendido por empréstimos. Mas, a longo prazo, tudo deve ser cobrado no aluguel. Em termos brutos, os gastos anuais médios devem ser satisfeitos com as principais provisões de reparo financiadas pelas rendas, com empréstimos utilizados para compensar as flutuações nos gastos. O adiamento das responsabilidades a serem cumpridas pelas futuras gerações de inquilinos não é uma solução sustentável.
Um plano de negócios de trinta anos é a melhor maneira de avaliar a capacidade da associação para lidar com a escala global do problema. Isso deve mostrar se o aluguel e outros rendimentos serão suficientes para lidar com a demanda prevista para grandes reparos no longo prazo. Também mostrará o impacto no fluxo de caixa e os acordos de empréstimos durante os anos em que as principais despesas de reparação atingem picos.
É somente através do processo que a associação pode determinar critérios sensíveis para julgar o nível de subsídio e / ou empréstimos que ele pode pagar ao tomar decisões de investimento em esquemas particulares. Caso contrário, pode gastar todas as reservas disponíveis e capacidade de empréstimo potencial, trazendo as piores propriedades até um padrão ideal, e tem recursos insuficientes para manter o restante de seu estoque em condições regulares a longo prazo.
Estabelecendo as opções.
Uma fraqueza comum na avaliação de opções de reinvestimento é uma falha em considerar alternativas suficientes. Em muitos casos, uma única opção é avaliada, às vezes com disposição como a única alternativa.
O custo não deve ser a única consideração ao estabelecer uma variedade de alternativas. Uma opção mais dispendiosa pode ser a melhor solução em que oferece benefícios adicionais.
Cada propriedade é única, e pensar em como melhor aproveitar suas qualidades únicas pode ajudar a encontrar uma solução inovadora. Por outro lado, muita criatividade pode levar a uma combinação impossível de opções, resultando em um pesadelo gerencial.
Portanto, é melhor olhar para uma variedade de soluções comuns e considerar se a associação possui as habilidades de gerenciamento para lidar com cada uma delas. Por exemplo, se não tiver experiência na gestão de licenças comerciais, a associação deve considerar se vale a pena superar essa fraqueza antes de embarcar nessa solução.
As opções podem incluir alguma combinação do seguinte:
Reparar Reparar e melhorar Remodelação completa para um padrão de 30 anos Remodelar para uso por um grupo de clientes diferente, por exemplo, famílias em vez de pessoas solteiras ou idosas em vez de famílias com crianças Demolição Demolição e reconstrução Mudança de uso para compartilhamento de propriedade Eliminação de parte ou de todos as unidades Esquemas de compra voluntária para promover as vendas aos inquilinos existentes Mudança de uso para os principais trabalhadores em rendas de submercado fora da reestruturação do aluguel Mudança de uso para necessidades especiais ou para um grupo de clientes com necessidades especiais especiais Investimento de curta duração para recuperar o imóvel para uso a um custo mínimo por um período limitado Mudança de uso para um grupo de clientes menos exigente Enveloping para renovar telhados e componentes externos e lidar com trabalhos internos à medida que as propriedades se tornam inválidas Aumentar o investimento de modo a minimizar o custo em uso com baixa manutenção e baixa energia Componentes Trabalhos mínimos de reparação e aceitação de custos diários e cíclicos de reparo mais elevados Aluguel do mercado por um período a recuperar custos excessivos com vista a re-deixar como habitação social uma vez que os custos excedentes tenham sido cancelados Inicialização como habitação social, com venda futura de algumas unidades ou em termos de propriedade de casas de baixo custo em vez de re-letting, de modo que para recuperar os custos insuportáveis ​​Trocar o estoque com outra associação que poderia ser capaz de fazer uso mais econômico Trabalhando com outras organizações de habitação social para reconstruir uma conversão patrimonial para usar como acomodação de estudantes ou para enfermeiras talvez com vista ao desenvolvimento futuro como social habitação Venda de nomeações, talvez por um período limitado, para uma organização do setor privado ou público para atender às suas necessidades habitacionais Conversão para um uso para o qual financiamento adicional de capital ou receita pode ser obtido.
Algumas opções podem envolver uma mudança fundamental na abordagem da associação ao reinvestimento de estoque. Os principais programas de reparo elementares geralmente são mais eficientes do que gerenciar propriedades com remodelação parcial em intervalos, uma vez que têm 30 anos de idade. A maioria das associações de transferência voluntária de grande escala (LSVTs) tomou essa abordagem ao entregar reparos de recuperação e melhorias em orçamentos apertados e cumprir as promessas feitas aos inquilinos. A maioria deles renovou cozinhas e banheiros, instalou o aquecimento central e rewired com inquilinos in situ, evitando os enormes custos de decantação de inquilinos.
Opções mais drásticas só podem ser relevantes quando as propriedades precisam ser remodeladas para mudanças de uso, ou para atender aos padrões modernos de habitação, ou onde o custo dos trabalhos requeridos simplesmente não é econômico.
Quaisquer que sejam as opções que a associação persista devem ser aceitáveis ​​de acordo com suas regras registradas e os regulamentos pelos quais são governados. Algumas atividades (como o arrendamento do mercado) podem ser aceitáveis ​​em pequena escala, onde podem ser mostradas para melhorar a capacidade da associação para atingir seus principais objetivos, mas não se justificam em si mesmos nos objetivos estabelecidos em seu instrumento de governo. Em investimentos em larga escala, pode ser necessário consultar todas as partes interessadas para julgar o que é aceitável e quais restrições adicionais um regulador ou credor pode colocar sobre a associação e obter aconselhamento jurídico.
Custos de gerenciamento e manutenção.
Algumas opções de reinvestimento podem resultar em uma redução no número de unidades e outras podem resultar em um aumento. No curto prazo, nem é provável que alterem os níveis de pessoal necessários para gerenciá-los. Mas, a longo prazo, os números de estoque são provavelmente o principal motor de gerenciamento e manutenção, e geralmente é considerado uma prática recomendada para avaliá-los em uma base de & ldquo; por unidade e rdquo ;.
Diferentes usos ou grupos de clientes podem exigir mais ou menos gerenciamento do que outros. Isso pode estar relacionado ao tempo médio de permanência, à probabilidade de atrasos de aluguel ou a disputas, ou a outras demandas no tempo da equipe, ou a quão longe eles são dos escritórios da associação. Em 2003, a Sovereign Housing Association fez uma análise minuciosa de como esses custos variaram para estoque disperso, diferentes grupos de clientes e tipos de propriedade, e encontraram variações consideráveis.
Diferentes estilos de gestão podem ser adotados para propriedades de renda de sub-mercado voltadas para trabalhadores importantes, que podem esperar estar em tempo integral e menos propensos a receber Benefício de Habitação. Eles podem preferir um desconto em seus aluguéis por se inscreverem em um regime de baixo custo de gestão, com menos tolerância em atraso e aluguel pagos em débito direto e menores expectativas de reparos.
Algumas opções resultarão em diferentes obrigações de reparação: na maioria das opções de manutenção de casas de baixo custo, todos os custos de reparo e manutenção são a responsabilidade do arrendatário e podem ser recuperados por meio de taxas de serviço.
Reparos principais.
Em qualquer remodelação parcial, como um esquema de envolvimento, a única maneira segura de avaliar a demanda por grandes reparos é através de uma projeção de custo do ciclo de vida, listando cada componente de construção principal e julgando quando é provável que exija renovação com base em um topógrafo avaliação, ou sua idade e vida típica. Isso deve resultar em uma projeção do custo a preços atuais das principais reparações esperadas durante a vida útil restante do imóvel, acrescido de quaisquer custos associados, incluindo a decantação, quando necessário, ou a compensação a pagar aos residentes e os custos de gerenciamento as principais reparações e o IVA.
Não adianta colocar um novo teto em uma propriedade este ano, se em cinco anos não é econômico trazê-lo para o Decent Homes Standard para que ele tenha que ser vendido ou remodelado para uma finalidade diferente. Antes de colocar qualquer investimento significativo em uma propriedade, a associação deve realizar uma avaliação completa ao longo de 30 anos ou mais, com base em uma avaliação sólida dos prováveis ​​reparos e melhorias necessárias para mantê-lo em condições razoáveis ​​nos padrões exigidos.
Aluguel e outros rendimentos.
Alguns argumentam que eles precisam apenas olhar para as mudanças nas rendas de renda ao considerar o reinvestimento de ações, já que a associação já está recebendo renda nas propriedades. Ao considerar opções alternativas, isso seria o mesmo para todos eles, de modo que não afetaria a escolha.
A fim de avaliar a viabilidade de um investimento, é necessário colocar o valor total das rendas na avaliação e incluir o custo do reembolso de qualquer empréstimo pendente nas propriedades. O método mais simples é incluir o saldo do empréstimo pendente como um custo de capital na avaliação.
Critérios de viabilidade.
Lidar com quaisquer concessões ou empréstimos pendentes.
Onde um regime recebeu Subsídio de Habitação Social, parte ou tudo isso deve ser reciclado se a unidade for vendida ou já não for usada para habitação social, ou há uma mudança significativa de uso que pode afetar o nível de concessão concedida. O Guia de Financiamento de Capital da Sociedade de Habitação estabelece os princípios. Em uma fase precoce, ao analisar as opções, a associação deve verificar as condições de quaisquer concessões que possa ter recebido e quaisquer covenants ou encargos legais relacionados a essa propriedade. A reciclagem ou reembolso da concessão deve ser tratada como um custo de capital para qualquer opção em que se aplica.
Comparando as opções.
As medidas mais amplamente respeitadas para comparar o valor para o dinheiro são o excedente de NPV e a taxa de retorno interna (ver o documento sobre & ldquo; princípios básicos de avaliação & rdquo;). Isso leva em conta o custo do empréstimo e o tempo de qualquer custo e receita das opções alternativas.
A avaliação financeira nunca pode ser considerada isoladamente. As partes interessadas devem ser consultadas. Pode ser difícil colocar um valor financeiro sobre os benefícios adicionais que uma opção pode ter sobre outra. O NPV mostra o subsídio que cada opção requer para cobrir seus custos, ou quanto o excedente poderia ser esperado para contribuir aos preços atuais, durante a vida projetada do esquema, e pode ser comparado em um & ldquo; por unidade & rdquo; base. Para as associações que têm pouca capacidade de empréstimo de reposição, isso pode ser mais importante do que a Taxa Interna de Retorno, mesmo que a TIR seja provavelmente uma melhor medida de valor para o dinheiro.
A venda do imóvel pode trazer o maior retorno financeiro, mas só ajuda a associação a atingir seus objetivos de habitação se o recibo resultante for suficiente para adquirir unidades alternativas. Não é incomum que as associações vendam propriedades que não são econômicas para reparar em áreas de altos valores de propriedade e reinvestir em propriedades mais baratas que melhor atendam às necessidades de habitação social, embora, se tomadas muito longe, isso pode afetar negativamente a combinação social de comunidades .
A tabela abaixo ilustra como uma série de opções podem ser comparadas para um esquema, com base no excedente NPV. Este esquema envolve 5 unidades familiares com sérios problemas de drenagem que precisam de re-telhar e novas cozinhas, e algumas melhorias internas para aumentar as classificações de SAP:
1: Eliminação de 3 apartamentos de duas camas e 2 apartamentos de três camas.
Perda de 5 unidades de alojamento familiar, com & libra; 100.000 subsídios para reciclagem.
2: Eliminação e substituição com 5 unidades familiares similares.
Recicla e libra, 100.000 doações de capital da venda para fornecer 5 unidades familiares, mas em uma área menos desejável.
3: Envelopar, lidar com trabalhos internos quando nulo ou acordado com inquilinos.
Opção preferida de inquilinos, lidar com problemas urgentes de telhado e drenagem e capaz de alcançar Norma de Casas Decentes tanto em vazios como em um momento conveniente acordado com inquilinos.
4: Como 3 acima, mas re-let duas unidades vagas em termos LCHO.
A segunda preferência dos inquilinos, mas resulta na perda de duas unidades familiares alugadas. Também libera e libra, 40 mil subvenções de capital reciclado.
Autor deste artigo.
Dave Treanor.
Este artigo apareceu pela primeira vez na publicação do boletim de 2004.
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Direitos autorais e cópia; Fórum Nacional de Manutenção de Habitação de 2017.
Direitos autorais e cópia; Fórum Nacional de Manutenção de Habitação de 2017.

Avaliando o Valor das Opções de Ações dos Empregados.
As empresas concedem opções de ações para empregados (ESOs) como uma forma de compensação para alinhar os incentivos dos funcionários e acionistas. Além de alinhar os incentivos, os ESOs permitem às empresas compensar os funcionários sem uma despesa de caixa imediata. Historicamente, as empresas não reconheceram uma despesa para a concessão de ESO, uma vez que as normas contábeis exigiam apenas que os empregadores pagassem o valor intrínseco na data da concessão (ou seja, o excesso do preço das ações subjacentes ao preço de exercício). Em 2004, o Conselho de Normas de Contabilidade Financeira (FASB) alterou suas normas contábeis para exigir que os empregadores reconhecessem uma despesa com base no valor justo dos ESOs. As a result, it is critical to employ stock option valuation methodologies that comply with the revised accounting standard and accurately recognize the special characteristics of ESOs.
Valuing the Option: Two Commonly Used Models.
Although there are different ways to calculate ESO value, there are two that are commonly used: the Black‑Scholes Model and the Binomial Model . An overview of these two models is presented below.
The Black-Scholes Model is a mathematical model that is frequently used by market participants to estimate option value. Although the derivation of the model is complex and can be difficult to comprehend, its application to calculating option value is relatively simple to implement. The value of an option is dependent on several parameters under the Black-Scholes model: (i) current underlying stock price; (ii) exercise price of the option; (iii) expected life of the option; (iv) volatility of the underlying stock; (v) risk-free interest rate; and (vi) expected dividends. The Black-Scholes Model is the most commonly used option-pricing model because of the formula’s ease of use and few required assumptions. The model is widely accepted for the valuation of publicly traded options, as it requires simplifying assumptions for the characteristics of employee stock options, such as a single estimate of expected life.
The Binomial Model is a lattice model that estimates the value of an option based on assumed price changes of an underlying instrument over successive periods of time. The model is based on a binomial probability distribution, which assumes two possible outcomes in each period: an upward price movement or a downward price movement, each with a certain probability. Underlying stock prices are projected over the expected life of the option at each individual measurement period and then discounted back to present value to determine the option’s value. The Binomial Model is intuitively easier to understand and can directly accommodate more variation in assumptions than the Black‑Scholes Model. Unlike the Black‑Scholes Model, the Binomial Model can be adapted to reflect the expected early exercise behavior of ESO holders.
Although both of these models are commonly used in ESO valuation, the methodology used in practice will depend on the specific terms and provisions of the ESO. Consult with a financial professional to determine the appropriate valuation methodology for valuing your ESO.
Making Use of A Professional Stock Option Valuation.
ESO valuations are often subject to after‑the‑fact scrutiny performed by the company’s auditors, the IRS, or the SEC. As a general principle, an outside reviewer is likely to place the greatest reliance on and have the highest confidence on an appraisal that has been prepared by an independent valuation firm. Appraisal Economics has extensive ESO valuation experience and would be glad to be of assistance.
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